القانون العقاريوالمعاملات العقارية

القانون العقاري في دبي: من يفصل في ماذا؟

لدى دبي منظومة متخصصة لنزاعات العقارات، ومعرفة الجهة المختصة بنزاعك توفر الوقت والرسوم، أما الخطأ في تحديدها فقد يؤدي إلى عدم قبول الدعوى وضياع الرسوم المدفوعة.

نزاعات الإيجار أمام مركز فض المنازعات الإيجارية

يختص المركز بالنزاعات بين المؤجرين والمستأجرين: الإيجار غير المدفوع، والإخلاء، وزيادة الإيجار، واسترداد التأمين، والصيانة، وتجديد العقود أو إنهاؤها. ويعمل المركز باللغة العربية، لذا يجب ترجمة المستندات والرسائل الإنجليزية لدى مترجم قانوني مرخص من وزارة العدل. كما تتوفر مرحلة للتسوية الودية قبل عرض النزاع على القاضي.

قواعد يجب أن يعرفها كل مؤجر ومستأجر

• تعديل شروط العقد: على من يرغب في تعديل شروط العقد عند التجديد، بما فيها الإيجار، إخطار الطرف الآخر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد، ما لم يُتفق على غير ذلك.
• زيادة الإيجار مقيدة بمؤشر الإيجارات الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك وفق المرسوم رقم 43 لسنة 2013.
• الإخلاء للاستعمال الشخصي أو البيع أو الهدم أو الترميم الجوهري يتطلب إخطارًا لا يقل عن 12 شهرًا عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل، بعد انتهاء مدة العقد.
• الإخلاء لعدم سداد الإيجار يتطلب عادةً إخطار المستأجر ومنحه 30 يومًا للسداد.
• رفع الدعوى لا يوقف سداد الإيجار. وإذا رفض المؤجر استلام الإيجار يمكن للمستأجر إيداعه عن طريق المركز.

إجراءات النزاع الإيجاري خطوة بخطوة

1. محاولة الحل كتابيًاأرسل طلبًا مكتوبًا واضحًا واحتفظ بسجل له، فهو غالبًا دليل مطلوب لاحقًا.
2. توجيه الإخطار المطلوبتتوقف نزاعات الإخلاء والتجديد على صحة الإخطار، عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل حيث يشترط القانون ذلك.
3. تجهيز المستنداتعقد الإيجار المسجل في نظام إيجاري، والهوية الإماراتية، وخطاب رقم الحساب البنكي، والإخطارات، والشيكات، وإثباتات السداد، والمراسلات المترجمة.
4. قيد الدعوىتُقيد الدعوى إلكترونيًا عبر المركز أو لدى أحد مراكز أمين لخدمات التسجيل العقاري، مع سداد الرسوم.
5. التسوية الوديةقد يحاول المركز تسوية النزاع وديًا قبل إحالته إلى القاضي.
6. الجلسة والحكمتُعقد الجلسات عادةً عن بُعد، وكثيرًا ما يصدر الحكم خلال جلسة أو جلستين.
7. الاستئنافالأحكام الصادرة في نزاعات تقل قيمتها عن 100,000 درهم نهائية، ويجوز استئناف غيرها عادةً خلال 15 يومًا.
8. التنفيذإذا لم يلتزم الطرف الآخر يُفتح ملف تنفيذ للإخلاء أو تحصيل المبالغ أو تنفيذ التجديد.

استرداد مبلغ التأمين: ما المستندات التي تحتاجها؟

يُعد النزاع حول مبلغ التأمين من أكثر النزاعات الإيجارية شيوعًا. ولزيادة فرص استرداده احتفظ بنموذج تسليم الوحدة الموقع أو ما يثبت إعادة المفاتيح، وبصور أو تقارير معاينة الوحدة عند الاستلام والتسليم، وبإيصالات براءة الذمة النهائية من هيئة كهرباء ومياه دبي وشركة التبريد. ولا يجوز للمؤجر أن يقتطع من التأمين إلا مقابل أضرار تجاوز الاستهلاك العادي أو مبالغ مستحقة فعلًا. وإذا رفض المؤجر رد التأمين دون مبرر فيمكنك رفع مطالبة مالية أمام المركز، وعادةً ما تكون هذه الأحكام نهائية لأن قيمتها تقل عن 100,000 درهم.

نزاعات العقارات على الخارطة

إذا تأخر مشتري الوحدة على الخارطة في السداد، لا يستطيع المطور فسخ العقد مباشرة، بل يجب عليه إخطار دائرة الأراضي والأملاك التي تمنح المشتري مهلة 30 يومًا للسداد أو التسوية. فإذا لم يفعل أصدرت الدائرة شهادة تبين نسبة إنجاز المشروع، وهي التي تحدد حقوق المطور:

وإذا تجاوز المطور هذه الإجراءات كان تصرفه مخالفًا للقانون، ويحق للمشتري الطعن فيه أمام المحكمة أو التحكيم. كما يحق لمشتري المشاريع المتأخرة أو الملغاة المطالبة باسترداد المبالغ والتعويض.

المدد المعتادة

تكاليف النزاعات العقارية

• رسوم مركز فض المنازعات الإيجارية: 3.5% من قيمة الإيجار السنوي في دعاوى الإخلاء والتجديد والإنهاء، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم، و3.5% من المبلغ المطالب به في المطالبات المالية بحد أقصى 15,000 درهم، تضاف إليها رسوم خدمات بسيطة.
• الترجمة: يجب ترجمة المستندات والرسائل الإنجليزية لدى مترجم مرخص من وزارة العدل.
• الكاتب العدل والإخطارات: يخضع إخطار الإخلاء الموثق لرسوم الكاتب العدل.
• رسوم المحاكم: تخضع الدعاوى العقارية أمام محاكم دبي لرسوم بحسب قيمة المطالبة، ويمكن التحقق منها عبر حاسبة رسوم محاكم دبي.
• أتعابنا: نقدم عرضًا مكتوبًا بعد مراجعة العقد والمراسلات، وتُنجز الدعاوى الإيجارية غالبًا بأتعاب ثابتة، أما النزاعات الكبيرة فتُحدد أتعابها لكل مرحلة.

شراء عقار في دبي: احمِ نفسك قبل التوقيع

يمكن تفادي معظم النزاعات العقارية في مرحلة العقد. فقبل الشراء تحقق من تسجيل المطور والمشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك، ومن أن دفعات الشراء على الخارطة تُودع في حساب ضمان المشروع لا لدى المطور مباشرة، ومن أن اتفاقية البيع والشراء تحدد موعد الإنجاز وخطة السداد والمواصفات وما يترتب على تأخر المشروع. وفي العقار الجاهز تحقق من سند الملكية، ومن وجود رهن على الوحدة، ومن رسوم الخدمات المستحقة، ومن كون الوحدة مؤجرة. ولا تنسَ احتساب رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك، وهو عادةً 4% من قيمة العقار، إضافة إلى رسوم التسجيل ومراكز الأمين.

• لا تدفع أقساط الشراء على الخارطة خارج حساب ضمان المشروع.
• احتفظ بجميع الإيصالات وكشوف الحساب والمراسلات مع المطور.
• اقرأ بنود الفسخ والتأخير بعناية، واطلب تعديلها قبل التوقيع.
• عند شراء عقار مؤجر راجع عقد الإيجار القائم، لأن المشتري يحل عادةً محل المؤجر.
• تأكد من أن الوسيط العقاري مرخص من مؤسسة التنظيم العقاري، وأن جميع الدفعات موثقة بإيصالات رسمية باسمك.

كيف يساعدك مكتب حسين آل علي للمحاماة؟

نمثل المؤجرين والمستأجرين والمشترين والمستثمرين والمطورين. نصوغ عقود الإيجار والبيع ونراجعها، ونوجّه الإخطارات القانونية الصحيحة، ونترافع أمام مركز فض المنازعات الإيجارية ومحاكم دبي، ونطعن في الفسخ غير القانوني لعقود البيع على الخارطة، ونسترد مبالغ المشاريع المتأخرة، وننفذ الأحكام. نعمل باللغتين العربية والإنجليزية.

احجز استشارة في مكتبنا بعود ميثاء، أو اتصل على +971 4 451 0523، أو راسلنا عبر واتساب مع إرسال العقد وأهم المراسلات.

هذه الصفحة معلومات عامة عن قانون العقارات في دبي وليست استشارة قانونية، والرسوم والإجراءات قابلة للتغيير، لذا يُرجى التحقق من القواعد الحالية لحالتك.

لا تعتمد فقط على المعلومات المتاحة على الموقع، بل يجب استشارة محامٍ لتوضيح كثير من المسائل.

الأسئلة الشائعة

كم تبلغ رسوم رفع دعوى إيجارية في دبي؟

3.5% من قيمة الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم، إضافة إلى رسوم خدمات بسيطة، و3.5% من المبلغ المطالب به في المطالبات المالية بحد أقصى 15,000 درهم.

كم تستغرق الدعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية؟

يُفصل في كثير من الدعاوى خلال جلسة أو جلستين، وغالبًا في أقل من شهر، وتطول المدة إذا ندب المركز خبيرًا.

هل يحق للمؤجر إخلائي لبيع العقار؟

نعم، لكن بعد انتهاء مدة العقد وبإخطار لا يقل عن 12 شهرًا عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل.

ما الحد المسموح لزيادة الإيجار؟

الزيادة مقيدة بمؤشر الإيجارات وفق المرسوم رقم 43 لسنة 2013، ويجب على المؤجر عادةً الإخطار قبل 90 يومًا من انتهاء العقد.

هل يمكن استئناف حكم المركز؟

الأحكام في النزاعات التي تقل قيمتها عن 100,000 درهم نهائية، ويجوز استئناف المطالبات الأكبر عادةً خلال 15 يومًا.

هل يحق للمستأجر التوقف عن دفع الإيجار أثناء نظر الدعوى؟

لا، فرفع الدعوى لا يوقف الإيجار، وإذا رفض المؤجر الاستلام يمكن للمستأجر إيداعه عن طريق المركز.

ماذا يحدث إذا تأخرت في سداد أقساط عقار على الخارطة؟

يجب على المطور إخطار دائرة الأراضي والأملاك التي تمنحك 30 يومًا للسداد أو التسوية، ثم تتحدد خيارات المطور بحسب نسبة إنجاز المشروع.

هل أسترد أموالي إذا أُلغي مشروع على الخارطة؟

إذا ألغت مؤسسة التنظيم العقاري المشروع يحق للمشترين استرداد المبالغ المدفوعة وفق قانون حسابات الضمان، كما قد يرتب تأخر المشروع حقًا في الاسترداد والتعويض.

كيف أسترد مبلغ التأمين؟

اطلبه كتابيًا مع إثبات تسليم الوحدة وصور المعاينة وبراءات الذمة النهائية للخدمات، وإذا رفض المؤجر يمكنك رفع مطالبة مالية أمام المركز.

هل أحتاج إلى محامٍ أمام مركز فض المنازعات الإيجارية؟

ليس ذلك إلزاميًا، لكن المحامي يساعدك على توجيه إخطارات صحيحة وتقديم الأدلة بالشكل المناسب وتجنب خسارة الدعوى لأسباب شكلية، خاصة في دعاوى الإخلاء.